2022-11-24 Tor Erik Westvik


Byggsikkerhetsgaranti i alle ledd?

Stadig flere firmaer velger å følge anbefalingene til Norsk Standard om å bruke byggsikkerhetsgarantier for nye kontrakter innen byggebransjen.

Garantier kan med fordel brukes gjennom hele verdikjeden, fra underleverandører opp til totaleentreprenør (entreprenørgaranti) og derfra videre opp til byggherren. Byggherren gir også en garanti ned til totalentreprenøren (byggherregaranti). Byggherren på sin side er lovpålagt (iht Bustadoppføringslova) å gi private forbrukere en garanti ved kjøp av ny bolig. Er alle disse garantiene strengt tatt «nødvendige»? Er det nødvendig med garantier i alle ledd ned gjennom verdikjeden, eller kan man klare seg med kun en garanti til sluttkunden?
La oss ta en nærmere titt på hvordan garantistillelsen påvirker deg som selger/leverandør og som kunde.

Følgende forutsetninger gjelder

  • Det er alltid selgerens ansvar å rette opp feil og mangler ved sin leveranse, iht kjøpsloven. Selger og kjøper kan derimot avtale at alle fremtidige garantikrav skal dekkes av kjøperen og ikke av selgeren.
  • En byggsikkerhetsgaranti er fellesbetegnelsen på garantier innen byggebransjen, og gir kunden en sikkerhet i tilfelle selger går konkurs og ikke kan levere iht kontrakten.
  • Ved salg av ny bolig til en privatperson er selgeren pålagt å gi en garanti iht Bustadoppføringslova §12. Garantien gjelder fra (så snart som mulig etter) kontraktsinngåelse frem til overlevering, og deretter under en reklamasjonsperiode på 5 år etter overlevering.
  • For kontrakter mellom firmaer (f.eks. mellom en totalentreprenør og en byggherre) så er det avtalefrihet i Norge. Dermed kan partene i utgangspunktet bli enige om hva de selv vil.
  • Stadig flere firmaer velger imidlertid å følge anbefalingene til Norsk Standard, som sier at en selger skal stille en byggsikkerhetsgaranti til sin kunde. Denne garantien skal gjelde fra (så snart som mulig etter) kontraktsinngåelse til overlevering, og under en reklamasjonsperiode på 3 år etter overlevering. Vi opplever at stadig flere velger å utvide garantiperioden til 5 år, slik at garantien gjenspeiler den som gis til en privatperson.
Dette er alt vel og bra. Men må det dermed stilles garantier i hvert ledd i verdikjeden?

Svaret er «Ja». En byggsikkerhetsgaranti dekker ikke for ansvaret selgeren har for sin kunde til å rette opp feil eller mangler ved sin leveranse. Men dersom selgeren har gått konkurs, så trer garantien inn og gir kunden en sikkerhet for å få fikset opp i eventuelle reklamasjonssaker.

La oss ta følgende eksempel:

En byggherre har kjøpt en tomt og bygger en 4-mannsbolig. Byggherren skriver kontrakt med en totalentreprenør for å bygge hele huset. Totalentreprenøren skriver kontrakt med en rekke underleverandører (f.eks. VVS, el, tak) som i sin tur skriver kontrakter med sine underleverandører for leveranse av bad, ventilasjon osv.

La oss i dette eksempelet anta at den eneste byggsikkerhetsgarantien er den fra byggherren til kjøperen av boligen, siden denne er lovpålagt etter Bustadoppføringslova.

Dessverre oppstår det etter en tid en vannlekkasje, og privatpersonen som nå er eier av boligen antar at lekkasjen kommer fra rør på badet. Eieren vil da forholde seg til sin leverandør, dvs utbyggeren, for å få skaden fikset. Utbyggeren tar saken videre til totalentreprenøren som tar saken videre til sin leverandør av VVS. For hvert ledd er det viktig at det er en byggsikkerhetsgaranti som sikrer de respektive kundeforholdene i tilfelle leverandøren har gått konkurs.


I vårt eksempel har totalentreprenøren gått konkurs, og kan ikke rette opp i potensielle reklamasjonskrav. Selv om det kan virke «lettere» for eieren å kontakte rørleggeren direkte, så er det ikke sikkert at de tar på seg kostnaden for reparasjonen. Dette fordi det ikke finnes en kontrakt mellom eier og rørlegger, og de har derfor ingen forpliktelse for å utrede skaden.

La oss si at vannskaden ikke kommer fra rørleggerarbeidet. Men at gulvlegger har festet parketten i den vannbårne gulvvarmen, som etter en tid har begynt å lekke ned i badet til leiligheten under.Dermed vil rørleggeren kreve full erstatning av eieren av boligen for sitt arbeid, uten at skaden nødvendigvis har blitt utbedret.

Hvis man i vårt eksempel hadde benyttet byggsikkerhetsgarantier for hvert ledd ville alle hatt en part å kontakte, selv om en (eller flere) har gått konkurs. Når man derimot velger å ikke ha en byggsikkerhetsgaranti for ett av leddene, så vil kjeden dermed «brytes» (…» En kjede er aldri sterkere enn sitt svakeste ledd» som noen sa en gang…).

Hvorfor er dette viktig?

Vi ser tydelige tegn på at boligbygging i Norge har bremset kraftig opp. Vi tror dessverre det er realistisk å anta at flere bedrifter i byggebransjen kommer til å slite økonomisk i perioden fremover, og antallet konkurser kommer nok til å øke. For små og store byggeprosjekter blir det derfor viktigere å sikre at alle selgere/leverandører har stilt byggsikkerhetsgaranti ovenfor sine kunder.